La Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural (SAFER) est un organisme français chargé d’intervenir sur les cessions de terrains, de maisons et d’immeubles, dont les objectifs visent principalement à aider l’installation des agriculteurs et à assurer une utilisation durable du sol. Dans certains cas toutefois, la SAFER ne peut pas préempter, ce qui signifie qu’elle ne peut pas exercer son droit d’acheter en priorité un bien immobilier avant tout autre acheteur potentiel.
Table des matières
Les cas d’exclusion générale du droit de préemption
La loi encadre strictement l’utilisation du droit de préemption par la SAFER. Plusieurs cas sont prévus où il est exclu.
Le champ d’action limité de la SAFER
Tout d’abord, il convient de rappeler que la SAFER n’a pas compétence pour préempter tous les biens immobiliers, qu’il s’agisse de terrains, de maisons ou d’immeubles. En effet, sa mission concerne principalement les espaces ruraux et agricoles. Ainsi, lorsque le bien mis en vente appartient au domaine urbain, la SAFER n’est généralement pas autorisée à préempter.
L’exclusion des ventes entre proches
Par ailleurs, lorsque la vente concerne des biens appartenant à un cercle familial ou professionnel restreint (conjoint, ascendant, descendant, collatéraux jusqu’au quatrième degré inclus, etc.), la SAFER ne peut pas préempter. Ces ventes sont considérées comme relevant du domaine privé et échappent ainsi à l’intervention de cet organisme public.
Les ventes en viager
Concernant les ventes en viager, la loi exclut également la SAFER de son droit de préemption. De fait, ces transactions immobilières impliquent une durée indéterminée et soumises à certaines conditions spécifiques, ce qui rend leur gestion difficile pour un organisme tel que la SAFER.
Les conditions définies par les conventions avec l’Etat et les collectivités territoriales
Au-delà des exclusions légales, la SAFER est également limitée par les accords passés avec les différentes instances territoriales. Ces conventions définissent précisément les zones d’action prioritaires et les objectifs spécifiques à atteindre par la SAFER sur chaque territoire donné.
Lorsque l’acquisition d’un bien immobilier va à l’encontre des projets d’aménagement ou de développement agricole établis par l’Etat dans un territoire donné, la SAFER doit renoncer à son droit de préemption.
La concertation avec les collectivités territoriales et le respect des schémas d’aménagement
De même, les actions de la SAFER sont encadrées par les schémas d’aménagement et de développement élaborés par les collectivités territoriales. Ainsi, pour chaque opération de préemption, la SAFER doit obtenir l’accord des instances locales concernées.
Les restrictions liées aux projets d’acquisition
D’autres limites au droit de préemption de la SAFER sont à prendre en compte, notamment celles qui découlent directement du projet d’achat envisagé par cet organisme.
L’absence de projet concret ou financièrement viable
La SAFER ne peut pas user de son droit de préemption si elle ne dispose pas d’un projet précis et réaliste d’utilisation ou de revente du bien immobilier concerné. En outre, il appartient à la SAFER de justifier qu’elle a les moyens financiers nécessaires pour mener ce projet à bien, sans quoi elle risque de voir sa demande de préemption refusée.
Le respect du principe de proportionnalité et d’efficacité dans la mise en œuvre des politiques publiques
Enfin, la SAFER est tenue, comme tout organisme public, de respecter le principe de proportionnalité et d’efficacité dans l’utilisation des fonds publics et la mise en place de ses actions. Ainsi, lorsque le montant de l’investissement nécessaire pour l’acquisition d’un bien s’avère trop élevé au regard des objectifs visés par la SAFER (installation des agriculteurs, développement rural, etc.), celle-ci est tenue de renoncer à son droit de préemption.
Les autres situations dans lesquelles la SAFER ne peut pas préempter
Enfin, il existe d’autres cas particuliers où la SAFER est contrainte de renoncer à son pouvoir de préemption :
- Le non-respect des délais : la SAFER dispose d’un délai limité pour informer le vendeur et l’acheteur de son intention d’exercer son droit de préemption. Si ce délai n’est pas respecté, elle perd cette possibilité.
- Lorsque la vente a déjà été réalisée : si un bien immobilier a déjà été vendu et que la transaction a été définitivement conclue, la SAFER ne peut plus exercer son droit de préemption sur ce bien.
- Le respect du droit de propriété : selon la jurisprudence française, la SAFER doit veiller au respect du droit de propriété du vendeur et de l’acheteur. Ainsi, lorsque l’exercice du droit de préemption constituerait une violation manifeste de ces droits, la SAFER se voit contrainte de renoncer à son action.
