En tant que locataire, il est crucial de connaître les différentes charges et dépenses qui peuvent vous incomber. Les 212 dépenses mises par convention à la charge des locataires sont stipulées dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987 et concernent principalement l’entretien courant et les menues réparations. Il s’agit d’un sujet souvent source de désaccord entre les bailleurs et les locataires.
Dans cet article, nous allons décortiquer les principales catégories de dépenses évoquées dans ce décret pour mieux cerner vos droits et obligations en tant que locataire.
Table des matières
I. Charges récupérables et réparations locatives
Les charges récupérables sont celles que le propriétaire peut récupérer auprès des locataires au titre de leur occupation des lieux. Elles concernent notamment les dépenses engendrées par l’utilisation des parties communes et divers services (chauffage, eau, ascenseur…), ainsi que les taxes passées sur le coût local (notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères). Les réparations locatives, quant à elles, sont définies comme étant tous les travaux incombant aux locataires et qui résultent d’une usure normale des lieux et de leurs équipements.
a) Les charges récupérables
La liste des charges récupérables se divise en plusieurs catégories :
- Chauffage et production d’eau chaude : entretien des installations, achat de combustible, électricité pour la circulation de l’eau…
- Eau froide et chaude : consommation individuelle ou commune, redevance assainissement…
- Ascenseurs : contrats d’entretien, réparations courantes, remplacement de composants…
- Parties communes intérieures : entretien (ménage, désinsectisation…), produits d’entretien, électricité…
- Parties communes extérieures : entretien des espaces verts, voirie, éclairage, gestion des déchets…
Ces charges doivent être récupérées sur justificatif et leur clé de répartition doit être précisée dans le bail. À noter qu’une régularisation annuelle doit normalement être effectuée par le propriétaire pour ajuster les provisions versées à leurs coûts réels.
b) Les réparations locatives
Il s’agit des travaux que le locataire doit effectuer pour maintenir le logement en bon état. Voici quelques exemples de réparations couramment demandées :
- Réparation ou remplacement de petits éléments du gros œuvre : vitres cassées, obturation de fissures…
- Entretien et réparation des canalisations : joints, siphons, descentes d’eau pluviale…
- Entretien des installations électriques et de gaz : réparation ou remplacement d’interrupteurs, fusibles, ampoules…
- Entretien des sols, murs et plafonds : rebouchage trous, application de peinture ou papier peint…
Notez que le locataire ne peut pas être tenu pour responsable des dégradations causées par un vice caché, une malfaçon ou une catastrophe naturelle.
II. Travaux réalisés par le locataire avec l’accord du bailleur
Dans certains cas, les locataires peuvent être amenés à réaliser des travaux qui ne sont pas considérés comme relevant de leur charge. Il peut s’agir d’améliorations ou de transformations souhaitées par ces derniers (pose d’une cuisine équipée, opération de relooking…). Dans ce cas, il est important d’obtenir l’accord écrit du propriétaire avant la mise en place de ces aménagements. Cet accord peut notamment préciser les conditions de prise en charge des dépenses engagées par le locataire ainsi que les indemnités éventuelles accordées en fin de bail pour les frais investis.
a) Les travaux d’amélioration
Il s’agit de travaux visant à augmenter la valeur ou le confort du logement.
- Pose d’une cuisine équipée,
- Installation d’un système de climatisation,
- Mise en place de placards sur mesure.
Ces travaux seront généralement à la charge du locataire, sauf s’ils ont été demandés par le bailleur ou si ce dernier a expressément accepté de les financer. Dans tous les cas, l’autorisation écrite du propriétaire est indispensable.
b) Les travaux de transformation
Ces travaux concernent la modification de la structure du logement et peuvent nécessiter l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires :
- Abattre un mur porteur pour agrandir une pièce,
- Ajout d’une fenêtre ou modification de son emplacement,
- Changement de destination des pièces (ex : transformer un garage en chambre).
Il est primordial de consulter le règlement de copropriété ainsi que d’obtenir l’accord écrit du propriétaire avant d’engager ce type de travaux.
III. Travaux incombant au propriétaire
Enfin, certaines dépenses ne peuvent pas être mises à la charge du locataire et sont donc à la responsabilité exclusive du bailleur. Ces dépenses comprennent principalement :
- Les gros travaux et réparations liés à la vétusté ou aux vice cachés,
- L’entretien annuel des chaudières individuelles au gaz ou au fioul (sauf clause contraire dans le contrat de location),
- La mise aux normes électriques ou les raccordements aux réseaux publics.
En cas de désaccord entre le locataire et le propriétaire sur les dépenses à leur charge respective, il est conseillé de chercher un arrangement à l’amiable. Si cela n’est pas possible, une demande de conciliation peut être adressée à la Commission départementale de conciliation (CDC) ou un recours devant le tribunal d’instance peut être envisagé.
